מחסן להשכרה בחולון: מה לבדוק לפני שבוחרים מחסן לעסק

מחסן להשכרה בחולון נבחר נכון כשבודקים חמישה דברים לפני החתימה: גישה למשאיות ואזור פריקה, גובה נקי ועומס רצפה, תשתיות חשמל ובטיחות, העלות הכוללת מעבר לדמי השכירות, וסעיפי החוזה.
מחסן שנראה מתאים בתמונה יכול להתברר כבעייתי ברגע שמגיעה המשאית הראשונה, ולכן הבדיקה נעשית בשטח ועם נתוני העסק ביד: סוג הסחורה, גודל המשטחים, תדירות האספקה ותוכנית הצמיחה לשנתיים הקרובות.

קבוצת לובצקי מנהלת עסקאות נדל"ן מסחרי ותעשייתי למעלה מ-10 שנים, ומלווה בעלי עסקים וחברות לוגיסטיקה בחיפוש מחסנים להשכרה, מרלוג להשכרה ומבני תעשייה להשכרה באזורים שבין חיפה לאשדוד.
אם אתם כבר בשלב הבחירה, אפשר לפנות אלינו ונתאים את החיפוש לצרכים של העסק שלכם.

למה לחפש מחסן להשכרה בחולון, ומה בודקים במיקום?

חולון יושבת בלב גוש דן, בסמוך לתל אביב, לבת ים ולראשון לציון, וקרובה לצירים הראשיים כמו נתיבי איילון (כביש 20) וכביש 44.
מי שמפיץ סחורה ללקוחות באזור המרכז, מנהל חנות מקוונת עם משלוחים יומיים או מחזיק מלאי לצד עסק שירות, חוסך בזמן נסיעה ובעלות שינוע כשהמחסן קרוב ללקוחות.
את השיקול הכללי של מיקום מול עלויות שינוע פירטנו במאמר "מחסן להשכרה: איך בוחרים מיקום שחוסך בעלויות שינוע", ובמדריך "מה לבדוק כשמחפשים מחסן להשכרה" יש רשימת פרמטרים בסיסית.
כאן נתמקד במה שנבדק בשטח.

הבדיקה הראשונה היא נסיעה של משאית, לא של רכב פרטי.
מגיעים לכתובת בשעות העומס של הבוקר ושל אחר הצהריים, ובודקים אם הרחוב רחב מספיק לפנייה של משאית, אם יש חניה כפולה שחוסמת את הכניסה, ואם יש מקום לעמוד ולפרוק בלי לחסום את התנועה.
באזורי מלאכה ותעשייה ישנים יש פעמים רבות רחובות צרים ומדרכות שמשמשות לחניה, וזה משפיע ישירות על שעות הפריקה ועל זמני ההמתנה של הנהגים.

הבדיקה השנייה היא השכנים.
מחסן שצמוד לבתי מגורים או לעסקים רגישים עלול להיתקל במגבלות על שעות פעילות ורעש.
שואלים את בעל הנכס אילו עסקים פועלים בסביבה, ובודקים אם התנועה של משאיות בשעות הערב והבוקר המוקדם מקובלת במקום.

אילו נתונים טכניים של המבנה קובעים אם הוא מתאים לסחורה?

התשובה תלויה קודם כול בסוג הנכס.
הטבלה הבאה מסכמת שלושה סוגים נפוצים ואת השאלה המרכזית שכדאי לשאול בכל אחד מהם.

אחרי שהוגדר סוג הנכס, עוברים לנתונים עצמם.
הראשון הוא אזור הפריקה. "רציף פריקה" הוא עמדה בגובה ארגז המשאית שמאפשרת להעביר משטחים ישירות מהרכב למחסן.
מחסן עם שער בגובה הקרקע בלבד דורש מלגזה או רמפה ניידת, ובמחסן שמקבל כמה משאיות בשבוע זה הבדל גדול בעבודה היומיומית.
בודקים גם את רוחב וגובה השער, לא רק את גודל האולם.

השני הוא הגובה. "גובה נקי" הוא המרחק מהרצפה אל הנקודה הנמוכה ביותר בתקרה, כולל קורות, גופי תאורה וצנרת, והוא נמוך מהגובה שמופיע במודעה.
מי שמתכנן מדפי משטחים צריך להשאיר מרווח מתחת לגופי הכיבוי ולתאורה, ולכן מודדים בעצמם ולא מסתמכים על מספר שנאמר בטלפון.

השלישי הוא "עומס רצפה", כלומר כמה משקל לכל מטר רבוע הרצפה יכולה לשאת.
מדפי משטחים עמוסים ומלגזות מפעילים עומס גבוה בהרבה מאחסון קופסאות על מדפים קלים.
מבקשים מבעל הנכס נתון כתוב, ובמחסנים כבדים כדאי שמהנדס יאשר אותו.
כדי לדעת כמה סחורה נכנסת בפועל, סופרים עמדות משטח לפי משטח אירו סטנדרטי (120 על 80 ס"מ) ומורידים את שטחי המעבר, כי שטח ברוטו ושטח שמיש הם שני מספרים שונים.

לדברי מנכ"ל קבוצת לובצקי, הטעות הנפוצה בבחירת מחסן היא למדוד אותו במטרים רבועים ולשכוח לבדוק איך נכנסת אליו משאית ואיך יוצאת ממנו.
מחסן קטן יותר עם פריקה נוחה עובד לרוב טוב יותר ממחסן גדול עם כניסה צרה.

הרביעי הוא תשתיות ובטיחות.
בודקים אם יש חיבור חשמל תלת פאזי, מקום לטעינת מלגזות, תאורה מספקת ומערכת כיבוי אש, ואם הגג לא מדליף.
הזמן הטוב לבדוק נזילות הוא אחרי גשם, ואם זה לא אפשרי מחפשים כתמי רטיבות על הקירות ועל התקרה.
עסק שצריך רישיון עסק ימצא שמערכות הבטיחות ודרישות הכבאות הן חלק מהתנאים לקבלתו, ולכן שואלים מראש מה כבר קיים בנכס ומה יצטרכו להוסיף.

מה העלות האמיתית של שכירת מחסן, מעבר לדמי השכירות?

מחיר למטר רבוע בחודש הוא נתון שימושי להשוואה ראשונה, אבל לא העלות שתשלמו בפועל.
את החישוב הנכון עושים על העלות החודשית הכוללת ומחלקים אותה במספר עמדות המשטח שנכנסות למחסן.
כך מחסן זול למטר אבל מבוזבז בתכנון מתברר לעיתים כיקר יותר ממחסן יקר יותר שנוצל היטב.

רכיבי העלות הם דמי השכירות, ארנונה לפי סיווג הנכס (בודקים מראש מול העירייה, כמו שהסברנו במאמר "ארנונה לעסקים: מה בודקים לפני שכירות"), דמי ניהול ותחזוקה של המתחם, חשמל ומים, ביטוח של הנכס ושל המלאי, ומע"מ.
לזה מוסיפים עלויות חד פעמיות: מדפים, התקנת חשמל, התאמות לכיבוי אש, ערבות בנקאית או ביטחונות אחרים, וכן עלות הוצאת רישיון עסק אם נדרש.

כדי להשוות בין שתי הצעות, מבקשים מכל בעל נכס פירוט כתוב של מה כלול ומה לא, ומחשבים את העלות לשנה כולל ההתאמות.
לעיתים הצעה שנראית זולה כוללת מבנה חשוף שתידרש בו השקעה גדולה, ולעיתים נכס יקר יותר כבר מצויד ומוכן לעבודה.

אילו סעיפים בחוזה שכירות של מחסן חייבים לבדוק?

הסעיף הראשון הוא תקופת השכירות.
עסק בצמיחה מעדיף תקופה קצרה עם אופציה להארכה במחיר מוסכם מראש, ולא התחייבות ארוכה למקום שאולי יהיה קטן מדי בעוד שנה.
בעלי נכס מציעים לפעמים תקופות קצרות וארוכות במחירים שונים, והשוואה ביניהן מופיעה במאמר "היתרונות של מחסנים להשכרה לתקופות קצרות וארוכות".

הסעיף השני הוא ייעוד הנכס.
לפני החתימה בודקים שההיתר והתכנון מתירים את השימוש שאתם מתכננים, אחסון, הפצה או ייצור קל, ושאין סתירה בין השימוש לבין מה שרשום בהיתר.
שימוש שלא תואם עלול לעכב רישיון עסק או להוביל לדרישות של הרשות המקומית באמצע התקופה.

הסעיף השלישי הוא חלוקת האחריות.
מי מתקן את הגג, את השער ואת מערכות החשמל, מי משלם על תחזוקת הרציף, ומה קורה לשיפורים שהשוכר ביצע בסוף התקופה.
כדאי גם להגדיר איך מתבצעת ההצמדה למדד ובאילו מועדים, מה גובה הערבות ומתי היא מוחזרת, ואילו תנאים חלים על יציאה מוקדמת או על העברת הזכויות לשוכר אחר.

מעבר לחוזה עצמו, מומלץ לבצע בדיקה נאותה לנכס, הכוללת היבטים משפטיים, תכנוניים, הנדסיים וכלכליים.
בקבוצת לובצקי אנחנו עושים את הבדיקות האלה ומלווים אישית ומקצועית מתחילת התהליך ועד מסירת הנכס, כך שהשוכר לא נשאר לבד מול הניסוח ומול הנתונים.

שאלות נפוצות לפני שוכרים מחסן

כמה שאלות שעולות שוב ושוב אצל בעלי עסקים שמחפשים מחסן באזור גוש דן.

האם כל מחסן מתאים לאחסון חומרים רגישים כמו מזון או חומרים מסוכנים?

לא.
אחסון מזון, מוצרים הדורשים קירור או חומרים מסוכנים כפוף לדרישות רישוי, בריאות ובטיחות נפרדות, ודורש תשתיות מתאימות.
לפני שמתקדמים עם נכס, בודקים מול הרשות המקומית ומול הגורמים הרלוונטיים אם השימוש שלכם מותר בו.

איך מחשבים כמה שטח מחסן העסק צריך?

סופרים את מספר המשטחים שמוחזקים במלאי בשיא העונה, מוסיפים תוספת צמיחה לשנה הקרובה, ומוסיפים שטחי מעבר, אזור קבלה ואזור ליקוט.
התוצאה בדרך כלל גדולה מהמספר שעולה מחישוב לפי מטר רבוע בלבד.

האם אפשר למצוא מחסן שלא מפורסם בשוק הפתוח?

כן, לעיתים.
לקבוצת לובצקי יש גישה לנכסים שאינם מפורסמים בשוק הפתוח, והזמינות משתנה מעת לעת.
אפשר לפנות עם דרישות הנכס ולקבל הצעות שמתאימות לאזור ולהיקף.

האם כדאי לבדוק גם אפשרויות מחוץ לחולון?

כדאי, במיוחד אם הפריקה והתמרון אצלכם קריטיים.
אזורי תעשייה בראשון לציון ובסביבה מציעים לפעמים מבנים גדולים יותר או נגישים יותר, וההשוואה מאפשרת להחליט על בסיס נתונים.
חיפוש מחסן להשכרה בחולון לא שולל בדיקה של אפשרויות באזורים הסמוכים.

מחסן להשכרה בחולון עם קבוצת לובצקי: הצעד הבא

הבחירה במחסן היא החלטה תפעולית וכלכלית בו זמנית.
בודקים את הגישה והפריקה עם משאית אמיתית, את הגובה הנקי ועומס הרצפה במדידה, את התשתיות והבטיחות מול דרישות הרישוי, ואת העלות הכוללת לפי עמדת משטח.
לבסוף קוראים את החוזה לעומק, כולל ייעוד, אחריות על תחזוקה, הצמדה ותנאי יציאה.

קבוצת לובצקי מלווה בעלי עסקים, חברות תעשייה וחברות לוגיסטיקה בחיפוש מחסנים להשכרה, מרלוג להשכרה ומבני תעשייה להשכרה באזורים שבין חיפה לאשדוד, כולל בדיקה נאותה וליווי אישי עד המסירה.
אם אתם מחפשים מחסן להשכרה בחולון, פנו אלינו עם הנתונים של העסק ונציג לכם אפשרויות שמתאימות להם.