קרקעות למכירה – איך לבחור קרקע להשקעה בטוחה

קרקעות למכירה הן הבסיס לכל השקעת נדל”ן משמעותית. בין אם מדובר בקרקע חקלאית לפני הפשרה, מגרש תעשייתי או קרקע לבנייה למגורים, פוטנציאל הרווח טמון בבחירה חכמה, ניתוח מעמיק וליווי מקצועי. בשוק תנודתי, רכישת קרקע נכונה יכולה להוות מקור לתשואה גבוהה ויציבה לאורך זמן. אולם, תהליך איתור, בדיקה וניהול עסקה של קרקעות למכירה הוא מורכב ומסוכן, במיוחד ללא הבנה של הבירוקרטיה והתכנון המקומי. קבוצת לובצקי | נדל”ן עסקי, מסחר, תעשייה, משרדים ולוגיסטיקה, מביאה ניסיון ייזום רב שנים, המבטיח ליווי מקיף שמזהה את ההזדמנויות האמיתיות בשוק – ומגן עליך מפני המלכודות.

איך לבחור קרקעות למכירה?

בחירת קרקעות למכירה עם פוטנציאל תשואה גבוה מתחילה בהבנה של ייעוד הקרקע הנוכחי והעתידי. יש להפריד בין קרקע זמינה לבנייה מיידית (שהיא יקרה יותר אך בטוחה יותר), לבין קרקע המיועדת להפשרה או לשינוי ייעוד (שמציעה פוטנציאל רווח גבוה יותר אך טומנת בחובה סיכון רגולטורי ולוחות זמנים ארוכים).

הבדיקה הראשונית כוללת:

1. בדיקת תב”ע (תוכנית בניין עיר): יש לוודא מה אחוזי הבנייה המותרים, מה גובה המבנים המקסימלי ומה ייעוד הקרקע (מגורים, מסחר, תעשייה). בדיקה זו מונעת רכישת “חתול בשק”.
2. קרבה לתשתיות ולפיתוח עתידי: קרקע הנמצאת בסמיכות לצירי תנועה ראשיים מתוכננים, תחנות רכבת או אזורי תעסוקה חדשים, תניב תשואה גבוהה יותר. אנו בוחנים את תוכניות הפיתוח הממשלתיות והעירוניות ל-10-20 השנים הבאות.
3. מצב משפטי ומיסוי: בדיקה יסודית של נסח הטאבו (זכויות הבעלות, שעבודים, עיקולים) וניתוח חבות המס הצפויה (מס שבח, היטלי השבחה עתידיים) הם חיוניים לחישוב הרווחיות הנטו.

רק ניתוח מעמיק ואובייקטיבי של כל המרכיבים הללו, יסייע לך לבחור נכס שישביח את עצמו לאורך זמן.

מהם השיקולים לפני רכישת מגרש למכירה להשקעה?

רכישת מגרש למכירה דורשת בניית תוכנית אסטרטגית שאינה מסתכמת רק בתחזית רווח פוטנציאלית. יש לקחת בחשבון את כלל ההוצאות הנלוות ואת תזרים המזומנים הצפוי.

עלויות נסתרות והיטלים: כאשר רוכשים מגרש למכירה, יש תמיד עלויות נוספות מעבר למחיר הקרקע: מס רכישה, אגרות בנייה, ולעיתים קרובות היטלי פיתוח והיטלי השבחה. בקרקעות המוחכרות מרשות מקרקעי ישראל (רמ”י), יש לשקול את דמי ההיתר ואת דמי היוון. ללא הערכה מדויקת של עלויות אלו, התקציב יכול להתנפח משמעותית.

מימון ואשראי: עסקאות קרקע והקמת פרויקטים דורשות אשראי גדול לטווח ארוך. אנו מלווים את הלקוחות בבניית תוכנית עסקית מפורטת, הכוללת תחזית הכנסות מול הוצאות, על מנת להבטיח תנאי מימון אופטימליים מהבנקים ומוסדות מימון חוץ-בנקאיים.

ניהול סיכונים: כל פרויקט טומן בחובו סיכון. אנו מנתחים את הסיכונים התכנוניים, הפיננסיים והמשפטיים של כל מגרש למכירה, ומציעים אסטרטגיות לגידור וצמצום החשיפה. הבנה של פוטנציאל התשואה מול רמת הסיכון היא המפתח לקבלת החלטה מושכלת.

מהם הסיכונים ברכישת קרקעות למכירה ללא ליווי?

רכישת קרקעות למכירה ללא ליווי מקצועי חושפת את המשקיע לסיכונים משפטיים וכלכליים רבים. חוסר ניסיון באיתור נכסים יזמיים בשוק מוביל להפסד של הזדמנויות נדירות ולרכישת נכסים בעייתיים.

סיכונים תכנוניים: רבים רוכשים קרקע חקלאית בהנחה שתופשר במהירות, אך תהליכי הפשרה יכולים להימשך עשרות שנים, והייעוד העתידי עלול להיות שונה מהציפיות. ללא בדיקה מדוקדקת של מעמד הקרקע מול הוועדות המקומיות והמחוזיות, המשקיע עלול למצוא עצמו תקוע עם נכס שאינו ניתן לניצול.

סיכונים משפטיים וקנייניים: בעיות בשרשרת הבעלות, סכסוכי גבולות, או שעבודים נסתרים עלולים להתגלות רק בשלב מאוחר, ולהפוך את העסקה למורכבת משפטית ויקרה מאוד לפתרון. הליווי המשפטי שאנו מספקים מבטיח שכלל המסמכים, החוזים והרישום בטאבו נבדקים בקפידה.

חוסר אובייקטיביות: יועצי נדל”ן שאינם יזמים בעצמם עלולים להיות מוטים על ידי עמלות או אינטרסים צדדיים. קבוצת לובצקי מחויבת ללקוח, ומספקת ניתוח אובייקטיבי המבוסס על מודלים כלכליים וניסיון בפרויקטים דומים, מה שמבטיח שאתה משלם מחיר הוגן ואמיתי עבור קרקעות למכירה איכותיות.

איך קבוצת לובצקי מנהלת עסקאות מגרש למכירה? 

קבוצת לובצקי מציעה ליווי אינטגרטיבי בעסקאות מגרש למכירה, תוך שילוב עומק ידע יזמי, כלכלי, תכנוני ומשפטי. אנו רואים בכל לקוח שותף לדרך, ומטרתנו היא למקסם את הרווחיות שלו ולמזער את חשיפתו לסיכונים.

הליווי שלנו כולל ארבעה שלבים עיקריים:

1. איתור וניתוח: אנו משתמשים בכלי ניתוח מתקדמים לאיתור מגרש למכירה שמתאים באופן מדויק לאסטרטגיית ההשקעה שלך – בין אם מדובר בקרקע למסחר, לוגיסטיקה או תעשייה.
2. בדיקת נאותות (Due Diligence): ביצוע בדיקה מקיפה של המצב התכנוני, המשפטי והפיננסי של הקרקע.
3. ניהול משא ומתן: ניהול אפקטיבי של המשא ומתן מול בעלי הקרקע והרשויות, מתוך מטרה להשיג את המחיר והתנאים הטובים ביותר עבורך.
4. ליווי עד השלמה: אנו ממשיכים ללוות אותך גם לאחר הרכישה, כולל סיוע בניהול הפרויקט, הוצאת היתרי בנייה ועד למימוש הנכס המוגמר.

היכולת שלנו לזהות פוטנציאל חבוי ו”הזדמנויות שקטות” בשוק הופכת את הליווי שלנו ליתרון אסטרטגי משמעותי עבורך.

קרקעות למכירה עם ליווי מקצועי עם קבוצת לובצקי נדל”ן עסקי 

בחירת קרקעות למכירה נכונות היא המפתח לבניית תיק נדל”ן יציב ורווחי. קבוצת לובצקי אינה רק מתווכת נדל”ן, אלא שותפה לדרך המספקת ליווי אישי, אמין ומקצועי המבטיח שכל צעד נעשה מתוך ראיית העתיד הפיננסי והעסקי שלך.

אנו שמחים להעמיד לרשותך את מגוון השירותים המקיף שלנו, הכולל, בין היתר:

1. ייעוץ ותיווך נכסים עסקיים: איתור וניהול עסקאות בתחומי המסחר, התעשייה, המשרדים והלוגיסטיקה.
2. פיתוח יזמויות ותהליכים מורכבים: רכישת קרקעות וייזום פרויקטים לבנייה.
3. ייעוץ הנדסי, אדריכלי ועיצובי: ליווי מקצועי מלא לכל שלבי התכנון והבנייה.

לפני שאתה מתחייב להשקעה הגדולה הבאה שלך, פנה אלינו לקבלת ייעוץ ראשוני והבטחת ההצלחה של רכישת קרקעות למכירה עבור הפרויקט שלך.