מחסן קירור להשכרה: מה צריך לבדוק לפני התקשרות

מחסן קירור להשכרה מתאים לעסק רק כשארבעה דברים מתחברים: טווח טמפרטורה שמתאים למוצר, מבנה ומערכות שמסוגלים להחזיק אותו ברציפות, חשבון חשמל שחושב מראש וחוזה שמגדיר מי אחראי כשהקירור נופל.
אם אחד מהם חסר, הבעיה מתגלה בדרך כלל באמצע הקיץ, עם סחורה בתוך החדר.

הבדיקה מתחילה בשאלה איזה מוצר נכנס פנימה.
מוצרי קירור נשמרים סביב 0 עד 4 מעלות צלזיוס, מזון קפוא במינוס 18 ומטה ותרופות בטווח של 2 עד 8 מעלות.
משם עוברים לבידוד, למדחסים, לגיבוי החשמל ולרציפי הפריקה, ולבסוף לעלות החודשית האמיתית ולסעיפי האחריות בחוזה.
את הבדיקות הכלליות של כל מחסן, כמו גובה, גישה ואזורי פריקה, כבר סקרנו במאמר מה לבדוק כשמחפשים מחסן להשכרה.
כאן נתמקד במה שייחודי לקור.

קבוצת לובצקי מנהלת עסקאות נדל"ן למעלה מ-10 שנים ומלווה לקוחות באזורים שבין חיפה לאשדוד, בבית שמש, בשומרון, במודיעין, בשוהם ובראשון לציון.
מי שבודק מחסנים להשכרה, מחסן לוגיסטי להשכרה או פתרון אחסנה ולוגיסטיקה בקור יכול לפנות אלינו.
נבדוק יחד מה קיים בשוק, כולל נכסים שאינם מפורסמים בשוק הפתוח, ונחזור אליכם עם בדיקת התאמה ראשונית.

איזו טמפרטורה המוצר שלכם צריך, ואיך זה משפיע על בחירת הנכס?

הטמפרטורה קובעת את סוג המבנה, את עובי הבידוד ואת צריכת החשמל, ולכן מגדירים אותה לפני שרואים את הנכס הראשון.
מה שנקרא "שרשרת קירור" (רצף של אחסון והובלה בטמפרטורה מבוקרת, בלי הפסקה) נשבר בדרך כלל בנקודות המעבר ולא בתוך החדר.
ארגון המזון והחקלאות של האו"ם (FAO) העריך בדוח The State of Food and Agriculture לשנת 2019 שכ-14 אחוז מהמזון בעולם הולכים לאיבוד בין הקציר לשלב הקמעונאות, ואחסון וקירור לקויים הם בין הגורמים לכך.

שלושת הטווחים הנפוצים:

• קירור: 0 עד 4 מעלות לבשר טרי, מוצרי חלב וירקות עלים. פירות וירקות רגישים לקור, כמו בננות ועגבניות, נשמרים בטמפרטורה גבוהה יותר, בערך 10 עד 14 מעלות.
• הקפאה: מינוס 18 מעלות ומטה הוא הסף המקובל למזון קפוא. מוצרים כמו גלידה נשמרים לרוב בטמפרטורה נמוכה עוד יותר.
• תרופות וחומרים רגישים: 2 עד 8 מעלות, בהתאם לנוהל "GDP" (Good Distribution Practice, כללי הפצה נאותה של תרופות), שמחייב ניטור ותיעוד רציפים.

מי שמאחסן כמה סוגי מוצרים צריך כמה חדרים נפרדים, ולא חדר אחד בטמפרטורה ממוצעת.
מחסן עם חדר קירור אחד לא יתאים לעסק שמשלב קפוא וטרי, גם אם המחיר נראה אטרקטיבי.

גם נפח הסחורה משפיע.
עסק שמאחסן עשרות משטחים צריך שטח אחר מחברת הפצה שמחזיקה מאות, ואת זה מתאימים כבר בשלב החיפוש, כי חדר קירור גדול מהנדרש עולה בחשמל בכל חודש.

מה בודקים במבנה ובמערכות הקירור עצמן?

מחסן קירור אינו מחסן רגיל עם מזגן חזק.
זו מערכת שלמה של בידוד, מכונות וחשמל, וכל חוליה חלשה בה מתורגמת לקלקול סחורה או לחשבון חשמל גבוה.
הנקודות לבדיקה בסיור:

• בידוד: קירות ותקרה מ"פאנלים מבודדים", כלומר לוחות סנדוויץ' עם ליבת פוליאוריתן או PIR. בודקים חיבורים פתוחים בתפרים, פאנלים מעוכים ועיבוי מים על הקירות, ומבקשים אישור עמידות באש של הפאנלים.
• מדחסים ויחידות עיבוי: "מדחס" דוחס את גז הקירור והוא לב המערכת, ו"יחידת עיבוי" משחררת את החום החוצה. שואלים על גיל הציוד, על היצרן, על חוזה תחזוקה פעיל ועל קיומה של יחידה רזרבית.
• גז הקירור: אמוניה או גזי פראון. לכל אחד דרישות בטיחות ותחזוקה אחרות, ולשכירות ארוכה כדאי לברר אם הציוד ייאלץ לעבור החלפה בשנים הקרובות.
• חשמל וגיבוי: גודל החיבור החשמלי באמפר, האפשרות להגדיל אותו מול חברת החשמל, וגנרטור עם מעבר אוטומטי. שואלים כמה שעות הגנרטור פועל על מיכל דלק אחד.
• רציפי פריקה: דלתות עם אטמים תקינים, וילון אוויר או פסי פלסטיק ואזור מעבר מקורר. איבוד קור משמעותי קורה בזמן פריקה והעמסה.
• ניטור: חיישנים רציפים, יומן טמפרטורות שאפשר לקבל לעיון והתראות לטלפון במצב חריג.
• רצפה: בחדר הקפאה צריך רצפה מחוממת או מאווררת מתחת לריצוף. בלעדיה הקרקע קופאת, מתנפחת ומעוותת את הרצפה, ולכן מחסן רגיל שהוסב להקפאה הוא סימן שאלה.

לדברי מנהל לוגיסטיקה ותיק בענף המזון, "לפני שמסתכלים על מחיר למטר, שואלים מה קורה בשעה הראשונה אחרי הפסקת חשמל, ומי עונה לטלפון".
התשובה מגלה יותר על הנכס מכל ברושור.

מה העלות האמיתית של מחסן קירור להשכרה?

דמי השכירות הם רק חלק מהחשבון.
בקירור החשמל הוא מרכיב מרכזי בהוצאה השוטפת, והוא משתנה לפי הטמפרטורה, עובי הבידוד, גיל המדחסים וכמות פתיחות הדלת ביום.
לכן מבקשים נתוני צריכה של השוכר הקודם, ובודקים אם יש מונה נפרד לחדרי הקירור, כדי שלא תשלמו על חשמל של שטחים אחרים בבניין.

מעבר לשכירות וחשמל, מחשבים בנפרד:

• תחזוקת המערכות: מי משלם על טיפולים תקופתיים ועל החלפת חלקים, השוכר או המשכיר.
• ארנונה: לעסקים היא נקבעת לפי שימוש וסיווג, ואת הפרטים סקרנו במאמר ארנונה לעסקים: מה בודקים לפני שכירות.
• ביטוח: ביטוח תכולה, ובמידת האפשר כיסוי לקלקול סחורה עקב תקלה בקירור.
• דמי ניהול וערבות: ערבות בנקאית או פיקדון, והצמדה למדד.
• שינוע: מרחק המחסן מנקודות ההפצה משפיע על עלות כל משלוח. את שאלת המיקום סקרנו במאמר מחסן להשכרה במרכז: מה חשוב לבדוק.

כדי להשוות בין אפשרויות שונות, כדאי להסתכל על שלושה מודלים נפוצים:

במודל השני ההשקעה הראשונית גבוהה והיא נופלת על השוכר, ולכן חשוב לשים אותה מול אורך החוזה ולוודא שאפשר להאריך אותו.

אילו אישורים וסעיפי חוזה חשוב להסדיר?

מחסן שמאחסן מזון או תרופות כפוף לדרישות רישוי.
לפני שחותמים, מבררים מול הרשות המקומית ומשרד הבריאות אילו אישורים נדרשים לשימוש המתוכנן, ומה צריך בנוסף לרישיון עסק.
בפירות, ירקות ומוצרים מן החי יש גם דרישות מצד גורמי פיקוח נוספים, בהם השירותים הווטרינריים.
מול רשות הכבאות וההצלה בודקים שהמבנה עומד בדרישות הבטיחות, בעיקר כשהבידוד עשוי מחומרים דליקים.

במישור התכנוני בודקים שלמבנה יש היתר בנייה ותעודת גמר (טופס 4), ושהשימוש לאחסון מקורר מותר בייעוד הקרקע.
בקבוצת לובצקי אנחנו מבצעים בדיקות נאותות הכוללות היבטים משפטיים, תכנוניים, הנדסיים וכלכליים.
במחסן קירור, ההיבט ההנדסי כולל סקירת המערכות והחשמל, והכלכלי כולל חישוב עלות הקור לאורך כל תקופת השכירות.

בחוזה עצמו מוודאים שהסעיפים הבאים כתובים במפורש:

• בעלות על הציוד: מי הבעלים של המדחסים והפאנלים, ומה קורה להם בסוף התקופה.
• זמן תגובה לתקלה: תוך כמה שעות מגיע טכנאי, ומי משלם על קריאת חירום.
• אחריות לקלקול: תקלה במערכת של המשכיר, כמו הפסקה ממושכת בקירור או כשל בגנרטור, מחייבת הגדרה ברורה של האחריות.
• תקופת שכירות ואופציות: ההשקעה בקור מצדיקה ביטחון לשוכר, ולכן מבקשים אופציית הארכה במחיר צפוי.
• הצמדה ושינויי מחיר: מה מוצמד למדד, ומה קורה לעלות החשמל אם תעריפי החברה משתנים.
• החזרת המצב לקדמותו: אם הוקם חדר קירור, מי מפרק אותו ועל חשבון מי.

שאלות נפוצות על שכירת מחסן קירור

כמה שאלות שמעסיקות עסקים לפני שהם סוגרים עסקה.

איך בודקים שהטמפרטורה במחסן באמת יציבה?

מבקשים לראות את יומן הטמפרטורות של החודשים האחרונים, ומגיעים לסיור בשעות החמות של היום, כשהעומס על המדחסים גבוה.
אפשר להניח חיישן נייד בכמה נקודות בחדר, ולבדוק אם אותו מדד נשמר גם ליד הדלת, גם בפינות וגם בגובה המדפים העליונים.

האם אפשר להשכיר מחסן רגיל ולהפוך אותו למחסן קירור?

אפשר, בתנאי שהמבנה מתאים.
צריך חיבור חשמלי מספק, גובה מתאים להתקנת פאנלים ויחידות, והיתר מהרשות.
עסק שמתכנן מחסן קירור להשכרה בדרך הזו מחשב מראש את עלות ההקמה, מסכם בחוזה מי הבעלים של הציוד ומה יפורק בסוף התקופה.

האם כדאי לשכור מחסן קירור או לרכוש?

שכירות מתאימה לעסק בצמיחה, לצרכים עונתיים ולמי שרוצה לבדוק את השוק בלי להקפיא הון.
רכישה מתאימה לחברה עם צורך יציב וארוך טווח ויכולת לממן את התחזוקה.
אפשר לבחון את שתי האפשרויות גם בקבוצת לובצקי, שמציעה מחסנים להשכרה ומחסנים למכירה.

מה אפשר לעשות כשצריך מחסן קירור מהר?

כדאי להתחיל בנכסים שכבר מצוידים בקירור ושעברו בדיקה, ולהגדיר מראש את דרישות הטמפרטורה והשטח.
חלק מהנכסים אינם מפורסמים בשוק הפתוח, ולכן פנייה למתווך עסקי שמכיר את האזור יכולה לקצר את החיפוש.

מחסן קירור להשכרה בליווי קבוצת לובצקי: איך מתקדמים

מי שמגדיר קודם את הטמפרטורה והנפח, בודק מערכות ולא רק שטח, מחשב עלות חשמל לאורך כל החוזה ומסדיר בכתב את האחריות לתקלות, חוסך את רוב הבעיות שמתגלות רק אחרי הכניסה.
הסדר הזה חל גם על חיפוש מבני תעשייה להשכרה, מרלוג להשכרה או נדל"ן מסחרי להשכרה שמשולבים בהם חדרי קירור.

אנחנו מלווים אישית את התהליך מהחיפוש ועד מסירת הנכס, גם באזורים שבין חיפה לאשדוד, ובודקים את הנכס בבדיקות נאותות משפטיות, תכנוניות, הנדסיות וכלכליות.
אם אתם מחפשים מחסן קירור להשכרה, צרו איתנו קשר ונתאים לכם נכס לפי הדרישות העסקיות שלכם.