מגרשים למכירה ברמלה: מה בודקים לפני רכישה

מגרשים למכירה ברמלה מתאימים ליזמים, לחברות תעשייה וללוגיסטיקה ולמשקיעים, בתנאי שבודקים לפני החתימה חמישה דברים: ייעוד הקרקע וזכויות הבנייה, רישום הבעלות או החכירה, מצב הקרקע והתשתיות, העלויות הנלוות להעברת הזכויות, והתאמת המיקום לשימוש שתכננתם.
מגרש שנראה מצוין בסיור יכול להתגלות כבלתי מתאים לתוכנית העסקית אם ייעוד הקרקע לא מאפשר את השימוש הרצוי, ומגרש שעבר את כל הבדיקות הוא נכס שאפשר לבנות עליו בביטחון.

בקבוצת לובצקי אנחנו מנהלים עסקאות נדל”ן למעלה מ-10 שנים, ומלווים לקוחות באופן אישי ומקצועי מתחילת התהליך ועד המסירה.
במאמר נעבור על הבדיקות לפי הסדר שבו כדאי לבצע אותן, ונסביר איפה נוצרות בדרך כלל הפתעות יקרות.
מי שבוחן במקביל גם מבני תעשייה למכירה או נדל”ן מסחרי למכירה יגלה שהשאלות דומות, אבל במגרש פנוי כל ההחלטות עדיין פתוחות, ולכן הבדיקה המקדימה חשובה פי כמה.
רוצים לבדוק מגרש ספציפי או לקבל הצעות מתאימות?
צרו איתנו קשר ונתחיל.

מה בודקים קודם כשמחפשים מגרשים למכירה ברמלה?

קודם כול קובעים מה אתם רוצים לעשות עם הקרקע: מרלו”ג, מבנה תעשייה, חנויות ומסחר, משרדים או החזקה להשקעה.
רק אחרי שהשימוש ברור אפשר לשפוט אם מגרש מסוים מתאים.
רמלה שוכנת בלב הארץ, בסמוך לכביש 6, לכביש 40, לכביש 44 ולקו הרכבת, ולכן היא מושכת חברות שתלויות בשינוע מהיר.
אבל קרבה לצירים אינה תחליף לבדיקה של הגישה למגרש עצמו.

לחברת לוגיסטיקה, למשל, חשובים רוחב הכניסה, רדיוס הפנייה של משאית ארוכה, שטח תמרון בתוך המגרש ואפשרות להעמיד משאיות בלי לחסום את הרחוב.
לחנות או למשרדים חשובות נראות, חניה לעובדים ולמבקרים ותנועת הולכי רגל.
אותו מגרש יכול להיות מצוין לשימוש אחד וחסר ערך לשני, ולכן מתחילים בשאלה “למה”, ורק אחר כך מגיעים לשאלה “כמה”.

בדיקה שנייה היא הסביבה הקרובה.
כדאי לסייר במגרש בכמה שעות ביום ולבדוק מי השכנים, מה רמת הרעש והתנועה, והאם יש פעילות שעלולה להפריע לשימוש שלכם.
מגרש ליד פעילות תעשייתית כבדה מתאים לתעשייה, אבל פחות למשרדי חברה.

בדיקה שלישית נוגעת לקרקע עצמה.
במגרשים שבהם היה בעבר שימוש תעשייתי או אחסון חומרים, מקובל להזמין “סקר קרקע” (בדיקה סביבתית שבודקת אם יש זיהום באדמה, למשל משמנים, מדלקים או מחומרים כימיים).
סקר כזה עולה כסף וגוזל זמן, אבל זיהום שמתגלה אחרי הרכישה עלול להפוך לעלות ניקוי הגבוהה בהרבה מעלות הסקר.
יש לבדוק גם אם הקרקע ישרה ויציבה, אם יש בה מפלסים שיחייבו עבודות עפר, ואם עוברים בה קווי חשמל או צנרת שמגבילים את הבנייה.

הבדיקה הרביעית היא תשתיות: חיבור לחשמל, למים, לביוב ולתיעול.
מגרש שמחובר לתשתיות הוא לא תמיד מגרש שמסוגל לעמוד בעומס שהעסק שלכם דורש, למשל חיבור חשמל בהספק גבוה למחסן קירור או למפעל.
את זה בודקים מול גורמי התשתית לפני הרכישה, ולא אחריה.

לדברי מנכ”ל קבוצת לובצקי, הטעות הנפוצה ביותר אצל רוכשי קרקע היא להתאהב במגרש לפני שבדקו מה מותר לבנות עליו, כי אחרי שנקבע מחיר כבר קשה לעצור ולבדוק בקור רוח.

מה מותר לבנות על המגרש ואיך מבררים את זה?

התשובה נמצאת ב”תוכנית בניין עיר” (תב”ע), המסמך התכנוני שקובע לכל חלקה את הייעוד, את השימושים המותרים ואת היקף הבנייה.
מגרש שמיועד לתעשייה לא ישמש למגורים, ומגרש מסחרי לא תמיד יאפשר מחסן לוגיסטי גדול.
את הנתונים האלה מקבלים כ”מידע תכנוני” (מסמך רשמי שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה מנפיקה לגבי חלקה מסוימת), ורצוי לבקש אותו לפני שמסכמים מחיר.

במסמך הזה בודקים כמה פרמטרים מרכזיים:

• ייעוד הקרקע, למשל תעשייה, תעסוקה, מסחר או שטח ציבורי.
• “אחוזי בנייה”, כלומר כמה שטח בנוי מותר ביחס לשטח המגרש, וכמה קומות.
• קווי בניין, כלומר המרחקים שחובה להשאיר מגבולות המגרש.
• גובה הבנייה המותר, ואם יש מגבלות גובה מיוחדות. במרכז הארץ יש אזורים שבהם מגבלות כאלה נובעות מתחום התעופה.
• תקן חניה ותנאי הגישה שנדרשים כדי לקבל היתר.

מעבר לתוכנית התקפה, כדאי לברר אם מקודמת תוכנית חדשה באזור.
תוכנית מופקדת יכולה להעלות את ערך המגרש, ויכולה גם לשנות את הייעוד, לחייב הפרשת שטחים לדרך או למבנה ציבור, או להוסיף מגבלות.
לכן בודקים מה כבר אושר ומה עדיין בהליך.

תרחיש נפוץ: חברה רוצה להקים מרלו”ג, ומגרש שנראה מתאים מיועד לתעשייה קלה בלבד.
השימוש הלוגיסטי עשוי להיות מותר, מותנה, או דורש שינוי ייעוד, ובכל אחת מהאפשרויות הלוח הזמנים והעלות שונים לגמרי.
אנחנו מבצעים בדיקות נאותות שכוללות היבטים משפטיים, תכנוניים, הנדסיים וכלכליים, בדיוק כדי שהשאלה הזאת תיענה לפני החתימה ולא אחריה.

איך מוודאים שהבעלות והרישום של הקרקע תקינים?

הצעד הראשון הוא להוציא “נסח טאבו” (תעודה רשמית מלשכת רישום המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום, אילו שעבודים רשומים ואילו הערות מוטלות על החלקה).
אם המגרש מוחזק בחכירה, הבדיקה כוללת גם את חוזה החכירה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ”י).
מוכר שמציג “זכויות” אינו בהכרח בעלים, ולכן חשוב להבין איזו זכות בדיוק נמכרת.

בחכירה מרמ”י ההעברה לרוכש כרוכה לרוב בהסכמה של הרשות, ובתשלום שנקרא “דמי הסכמה”.
כדאי לברר מראש אם החוכר עמד בתנאי החוזה, למשל אם בנה בתוך הזמן שנקבע, כי הפרה כזאת עלולה לסבך את ההעברה.
כמו כן יש לבדוק מה קורה בתום תקופת החכירה, ואילו תנאים חלים על הארכה.

צריך לבדוק גם אם יש משכנתא או שעבוד לטובת בנק, ואם יש הערת אזהרה שנרשמה לטובת רוכש קודם.
כל אלה יכולים לעכב את העסקה או לסכן אותה.
מי שמשלם מקדמה לפני שהסתיימו הבדיקות המשפטיות לוקח סיכון שאפשר להימנע ממנו.
הכלל המקצועי הוא לא להעביר כסף מעבר לסכום סמלי עד שעורך דין בדק את המסמכים והבהיר מה יירשם על שמכם.

אילו עלויות מצטרפות למחיר המגרש עצמו?

מחיר המגרש הוא רק חלק מהעלות.
הראשונה היא מס רכישה, שעל קרקע שאינה למגורים משולם, לפי רשות המסים, בשיעור של 6% משווי העסקה, ויש לאמת את השיעור העדכני סמוך לחתימה.
לצורך המחשה בלבד: בעסקה בהיקף של 5 מיליון שקל, מס הרכישה יעמוד על 300 אלף שקל, לפני שכר טרחה של עורך דין ושל שמאי.

העלות השנייה היא “היטל השבחה”, תשלום שהרשות המקומית גובה כשערך הקרקע עולה בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג.
לפי חוק התכנון והבנייה, שיעורו 50% משווי ההשבחה.
חשוב לבדוק אם ההיטל כבר שולם על ידי המוכר, אם הוא עתיד להיגבות מהרוכש, ומה הסכום המשוער, כי הוא יכול להגיע לסכום משמעותי בקרקע שיועדה מחדש.

העלות השלישית היא היטלי פיתוח ותשתיות, כמו ביוב, תיעול ודרכים.
הם משולמים לרוב עם הוצאת היתר הבנייה, ולכן קל לשכוח אותם בחישוב הראשוני.
יש להוסיף לכך את דמי ההסכמה לרמ”י במקרים שבהם הקרקע בחכירה, את עלות חיבור החשמל, את עבודות העפר וההכנה, ואת הסקרים ההנדסיים והסביבתיים.

הדרך הבטוחה לתכנן היא לבנות טבלה כלכלית מלאה לפני ההחלטה, שבה כל סעיף מקבל הערכה ושם של גורם שמאמת אותה.
מגרש זול לכאורה שדורש עבודות עפר, סקר קרקע וחיבור חשמל כבד עלול לצאת יקר יותר ממגרש יקר שמוכן לבנייה.
מי שרוצה להקטין את ההשקעה ההונית יכול לבחון גם מגרשים להשכרה, שמאפשרים להתחיל לפעול בלי רכישה מלאה.

שאלות נפוצות לפני רכישת מגרש ברמלה

כמה שאלות שבעלי עסקים ומשקיעים שואלים אותנו לפני שהם מתקדמים לעסקה.

האם אפשר לקנות מגרש ברמלה להשקעה בלי לבנות עליו מיד?

אפשר, וזו אסטרטגיה מוכרת, אבל היא דורשת בדיקה של ייעוד הקרקע ושל כיוון ההתפתחות התכנונית באזור. מגרשים למכירה ברמלה שמיועדים לתעסוקה או לתעשייה מושכים משקיעים שמצפים לעליית ערך, ובמקביל צריך לחשב את עלויות ההחזקה, כמו ארנונה על קרקע ריקה, ולוודא שאין חובת בנייה בחוזה החכירה.

כמה זמן לוקחת בדיקת נאותות למגרש?

המשך הבדיקה תלוי במורכבות הנכס: מגרש בבעלות פרטית עם ייעוד ברור נבדק מהר יותר ממגרש בחכירה שדורש הסכמה מרמ”י או סקר קרקע.
מומלץ לא לקבוע מועד חתימה לפני שהתקבלו כל התוצאות, ולתכנן את לוח הזמנים סביב הבדיקה האיטית ביותר.

האם יש נכסים שלא מפורסמים בשוק הפתוח?

כן.
לקבוצת לובצקי יש גישה לנכסים שאינם מפורסמים בשוק הפתוח, ולכן כדאי לספר לנו מה אתם מחפשים גם אם לא מצאתם התאמה במודעות.
אנחנו בוחנים את הנכס, ובמקרה הצורך גם נציע חלופות, כמו מחסנים למכירה או מבנה קיים שאפשר להתאים.

מה ההבדל בין רכישת מגרש לשכירתו?

רכישה מחייבת הון גדול ומקנה זכויות לטווח ארוך, שכירות מאפשרת גמישות ועלות התחלתית נמוכה, אבל חוזה שכירות מוגבל בזמן ובשימושים.
השיקול נקבע לפי אופק התכנון של העסק, ולפי השאלה אם יש כוונה לבנות מבנה קבוע.

מגרשים למכירה ברמלה עם ליווי של קבוצת לובצקי

רכישת קרקע היא החלטה שקשה לתקן אחרי החתימה, ולכן הסדר נכון חשוב: קודם מגדירים את השימוש, אחר כך בודקים תכנון, רישום, מצב הקרקע ועלויות, ורק בסוף מנהלים משא ומתן על המחיר.
מי שמדלג על אחד השלבים משלם עליו בדרך כלל בהמשך, בזמן או בכסף.

קבוצת לובצקי מלווה בעלי עסקים, חברות תעשייה, חברות לוגיסטיקה ומשקיעים בין חיפה לאשדוד, מאיתור הנכס ועד המסירה.
אנחנו בודקים את ההיבטים המשפטיים, התכנוניים, ההנדסיים והכלכליים, ויכולים להציג גם אפשרויות שאינן מפורסמות.
תוכלו לעיין גם בעמודי השירות שלנו בתחום מגרשים למכירה ונכסים למכירה.

אם אתם בוחנים מגרשים למכירה ברמלה, צרו איתנו קשר ונבנה יחד רשימת בדיקות מותאמת לשימוש שלכם, לפני שמתקדמים לעסקה.