משרדים להשכרה בראשון לציון: מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים

משרדים להשכרה בראשון לציון כדאי לבחור לפי חמש בדיקות שנעשות לפני החתימה: מיקום ונגישות לעובדים וללקוחות, גודל שמתאים לצוות של היום ולצמיחה של השנים הקרובות, עלות כוללת שכוללת דמי ניהול וארנונה, מצב תשתיות הנכס והיתריו, ותנאי חוזה שמאפשרים גמישות.
מי שבודק את חמש אלה לפני שהוא מתאהב בנכס מסוים נמנע מרוב הטעויות היקרות בשוק המשרדים.
קבוצת לובצקי מנהלת עסקאות נדל"ן עסקיות למעלה מ-10 שנים ופועלת באזור ראשון לציון ובמרכז הארץ.
לצד משרדים אנחנו מלווים גם שטחי מסחר להשכרה, מבני תעשייה להשכרה ומחסנים להשכרה, ולכן אנחנו מכירים את ההבדל בין נכס שנראה טוב בסיור לנכס שעובד טוב לאורך שנים.
במדריך הזה נעבור על הבדיקות אחת אחת, ואם אתם כבר בשלב של סיורים, אפשר לפנות אלינו ונתאים לכם נכסים לפי הצורך.

איך בוחרים מיקום למשרדים להשכרה בראשון לציון?

המיקום קובע כמה זמן העובדים מגיעים, כמה קל ללקוחות למצוא אתכם, ובאיזה מחיר.
ראשון לציון היא עיר גדולה עם כמה אזורי תעסוקה שונים באופיים: מתחמי משרדים ומסחר בלב העיר, אזורי תעסוקה וייצור בשולי העיר, ואזורים שמשלבים משרדים עם אולמות ואחסנה.
לכל אחד מהם יש יתרונות אחרים, ולכן השאלה הראשונה היא מי מגיע למשרד ובאיזה אופן.

חברת שירותים שמקבלת לקוחות פנים אל פנים צריכה נראות, חניה לאורחים וכניסה נוחה מהרחוב.
חברה שהצוות שלה מגיע ברובו ברכב פרטי תבדוק דווקא נגישות לצירים הראשיים, כמו נתיבי איילון וכביש 431, וכמות החניות הצמודות.
חברה שרוב העובדים שלה משתמשים בתחבורה ציבורית תעדיף קרבה לתחנות הרכבת של העיר ולקווי האוטובוס.

כדאי לבדוק את המיקום בשעות העומס ולא רק בשעת הסיור.
נסו להגיע בשמונה וחצי בבוקר ולצאת מהמקום בחמש אחר הצהריים, ובדקו כמה זמן לוקח למצוא חניה ולצאת מהמתחם.
נכס שנראה נגיש בצהריים יכול להתברר כמעמסה יומיומית בשעות הבוקר.

סביבת העבודה חשובה לא פחות.
קרבה למסעדות, לבנק ולשירותים נוספים חוסכת זמן לצוות, ושכנים בבניין שמתאימים לאופי העסק יכולים להביא גם לקוחות.
מי שבוחן את העיר מזווית רחבה יותר, למשל כחלק מהחלטה על השקעה, יכול להיעזר גם במדריך על השקעה בנדל"ן מסחרי בראשון לציון.

איזה גודל ותכנון משרד מתאימים לצוות שלי?

הטעות הנפוצה היא לחשב שטח לפי מספר העובדים של היום.
בפועל כדאי לחשב לפי מבנה העבודה: כמה עובדים יושבים קבוע, כמה עובדים במודל היברידי, וכמה חדרי ישיבות, עמדות שקטות ושטחי אחסון נדרשים.
משרד עם עשרה עובדים שמארח לקוחות כל יום שונה מאוד ממשרד באותו גודל שכל העבודה בו מול מסכים.

כדאי לשאול כמה מהשטח הוא שטח שימושי, ולא רק כמה מטרים רבועים כתוב בחוזה.
שטח ברוטו עשוי לכלול מסדרונות, חדרי מדרגות ושטחים משותפים שאינם שטח נטו, ואלה נכללים לעיתים בחישוב המחיר.
בקשו תוכנית קומה ומדדו בעצמכם, או עם אדריכל, איך הצוות באמת ישב.

בחינת התכנון כוללת גם את הפרטים הקטנים: גובה התקרה, כמות החלונות ואור טבעי, מיקום הצנרת והחשמל, ויכולת להוסיף מחיצות בלי לפגוע במערכות.
בנכס עם חלל פתוח קל יותר להתאים את התכנון, ובנכס מחולק לחדרים קשה לשנות.
לדברי איש נדל"ן מסחרי ותיק, "רוב החברות שמתחרטות על שכירות מתחרטות על המבנה הפנימי ולא על הכתובת.
תכנון שלא מתאים לצוות מתגלה כבר בחודש השני".

כדאי גם לחשוב על צמיחה.
אם צפוי גיוס בשנה הקרובה, שווה לבדוק אם בבניין יש עוד שטח פנוי באותה קומה או בקומה סמוכה, ואם אפשר להוסיף אותו בהמשך.
עסקים שצריכים גם אחסון לציוד או למלאי יכולים לבדוק נכס שמשלב משרדים ואחסנה, או לשקול מחסן נפרד באזור קרוב.
מדריך נוסף שמתאר את התהליך הוא המאמר על התאמת משרדים להשכרה לצורכי החברה.

אילו עלויות נוספות מסתתרות מעבר לדמי השכירות?

דמי השכירות החודשיים הם רק חלק מהעלות.
שלוש הוצאות קבועות מצטרפות אליהם כמעט תמיד: "דמי ניהול" (תשלום חודשי לחברת הניהול של הבניין עבור ניקיון שטחים משותפים, אבטחה, תחזוקת מעליות ותאורה), ארנונה לעירייה ותשלומי חשמל ומים.
נוסף לכך, מחירי שכירות עסקיים מוצגים לעיתים קרובות לפני מע"מ, ולכן כדאי לוודא זאת בכתב.

ארנונה לעסקים מחושבת לפי שטח הנכס וסיווגו בצו הארנונה של העירייה.
סיווג משרדים שונה מסיווג מסחר או תעשייה, ולכן שווה לבדוק מהו הסיווג של הנכס וכמה הוא עלה אצל השוכר הקודם.
הפרש בסיווג יכול לשנות את ההוצאה השנתית באופן ניכר, ועל כך אפשר לקרוא עוד במאמר על ארנונה לעסקים ומה בודקים לפני שכירות.

יש גם עלויות חד פעמיות: התאמות לנכס, ריהוט, תקשורת, שילוט והסרת מחיצות בסיום החוזה.
בקשו להבהיר מה נמסר בנכס ובאיזה מצב, ומי אחראי על השבתו למצבו המקורי.
בנוסף יש הוצאות על חניות: האם הן כלולות במחיר, האם הן צמודות או כלליות, והאם תשלום עבורן נגבה בנפרד.

הדרך הנכונה להשוות בין נכסים היא לפי עלות חודשית כוללת למשרד ולא לפי מחיר למטר.
נכס זול יותר בשכירות יכול להיות יקר יותר בפועל, כשדמי הניהול, הארנונה והחניות מצטרפים לחשבון.
הטבלה הבאה מסכמת את סוגי הנכסים הנפוצים ואת נקודות התשומת לב בכל אחד מהם.

מה חשוב לבדוק בחוזה ובנכס לפני החתימה?

בדיקת הנכס מתחילה דווקא במסמכים.
ודאו שיש לנכס "טופס 4" (תעודת גמר, האישור שהבניין נבנה לפי היתר ומוכן לאכלוס), ושהשימוש שלכם בנכס כמשרד תואם את ההיתר.
שימוש שאינו תואם, מה שמכונה "שימוש חורג", עלול להוביל לקנסות ולבעיות ברישוי העסק.

בדיקות נוספות כוללות את מערכות מיזוג האוויר, את תשתיות החשמל והתקשורת, את מערכות כיבוי האש ואת הנגישות לאנשים עם מוגבלות, שחובה על פי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות.
בקשו לבדוק מי אחראי על כל מערכת ומי נושא בעלות התיקון, ואם יש תקלות שכבר ידועות.
מבנה עם בעיות לחות, רטיבות או חשמל ישן יהפוך מהר לבעיה של השוכר.

בחוזה עצמו יש כמה סעיפים מרכזיים:

• משך השכירות ו"אופציה להארכה" (זכות של השוכר להאריך את החוזה בתנאים שנקבעו מראש), כולל מנגנון עדכון המחיר.
• הצמדת דמי השכירות למדד המחירים לצרכן ושיעור העלייה השנתי.
• ערבויות ובטחונות: ערבות בנקאית או שיק בטחון, והתנאים להחזרתם.
• זכות לסיום מוקדם, השכרת משנה והעברת החוזה לצד שלישי.
• חלוקת האחריות לתיקונים, לביטוח ולהחזרת הנכס בסיום.

חוזה שכירות מסחרי מוסדר בעיקר בחוק השכירות והשאילה, אך רוב הנושאים נקבעים בהסכם בין הצדדים, ולכן הניסוח קובע.
מומלץ שעורך דין המתמחה בנדל"ן יעבור על החוזה לפני החתימה.
בקבוצת לובצקי אנחנו מבצעים בדיקות נאותות שכוללות היבטים משפטיים, תכנוניים, הנדסיים וכלכליים, ומלווים אישית את התהליך מתחילתו ועד מסירת הנכס.

שאלות נפוצות

כמה שאלות שמעסיקות בעלי עסקים לפני שהם סוגרים משרד.

האם אפשר לראות גם נכסים שלא מפורסמים באתרי המודעות?

כן.
חלק מהנכסים בשוק העסקי אינם מפורסמים בשוק הפתוח, והגישה אליהם נעשית דרך קשרים עם בעלי נכסים ויועצים.
לקבוצת לובצקי יש גישה לנכסים כאלה, ולכן כדאי לספר לנו מראש על הדרישות, ונבדוק אילו משרדים להשכרה בראשון לציון מתאימים גם אם הם לא מופיעים באתרים.

מתי כדאי להתחיל לחפש משרד חדש?

כדאי להתחיל כמה חודשים לפני סיום החוזה הקיים או לפני מועד הכניסה הרצוי.
חיפוש, סיורים, משא ומתן, בדיקות והתאמות לנכס לוקחים זמן, וחיפוש בלחץ מוביל לוויתורים על תנאים.
מי שמתחיל מוקדם יכול גם להשוות יותר הצעות ולנהל משא ומתן בשקט.

האם עדיף לשכור משרדים או לקנות?

שכירות מתאימה לעסק שרוצה גמישות ולא מעוניין לקשור הון בנכס, ורכישה מתאימה למי שמתכנן להישאר שנים ארוכות או לראות בנכס השקעה.
ההחלטה תלויה בתזרים, ביציבות העסק ובמחירים באזור.
מי שבוחן את שתי האפשרויות יכול לעיין גם בנכסים בקטגוריית משרדים למכירה ולהשוות עלות כוללת.

אפשר לשלב משרדים ומחסן באותו נכס?

במקרים רבים כן, בעיקר באזורי תעסוקה ותעשייה.
נכס כזה מתאים לחברות סחר, שירות וטכנולוגיה שצריכות שטח אחסון קרוב לצוות.
כדאי לוודא שייעוד הנכס בהיתר מאפשר את שני השימושים, ולבדוק גם חלופות כמו מבני תעשייה להשכרה או מחסנים להשכרה בסמוך למשרד.

משרדים להשכרה בראשון לציון עם קבוצת לובצקי: הצעד הבא

בחירת משרד טובה מתחילה בהגדרה ברורה של הצורך ואחר כך בבדיקות: מיקום ונגישות בשעות העומס, שטח שימושי שמתאים לצוות ולצמיחה, עלות חודשית כוללת, מצב הנכס והיתריו, וחוזה שמגן על השוכר.
כשכל אלה נבדקים לפני החתימה, הסיכוי להפתעות לא נעימות בשנה הראשונה יורד מאוד.

קבוצת לובצקי מלווה בעלי עסקים, חברות תעשייה, חברות לוגיסטיקה ומשקיעים בעסקאות נדל"ן עסקיות, ממשרדים ושטחי מסחר ועד מחסנים ומבני תעשייה, באזורים מחיפה עד אשדוד.
אם אתם מחפשים משרדים להשכרה בראשון לציון, פנו אלינו דרך עמוד צור הקשר, ספרו לנו מה העסק צריך, ונציג לכם נכסים מתאימים עם ליווי אישי מהסיור הראשון ועד המסירה.